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张江金茂府是浦东新区张江科学城核心区的低密科技住宅项目，由申迪集团与中国金茂联合开发，定位为金茂府系3.0产品，主打健康科技与生态宜居。以下是综合信息整理：
位置：浦东秀宁路88弄，位于张江科学城与国际旅游度假区交汇处，距在建21号线%，含16栋洋房（8-9层）和3栋叠拼（5层），共690户。
采用金茂「十二大绿金科技系统」，包括毛细管网辐射、24小时新风、末端净水等，实现恒温恒湿恒氧，节能效率较传统建筑提升50%。
洋房：92-138㎡3-4房，得房率73-80%，92㎡三房三开间朝南，138㎡四房带6.2米宽厅
，更有“单位业主成交3套”的佳话。这一刻，口碑不再是抽象的概念，而是具象的认同与选择。
，张江金茂府可谓是实力正当红。这样的热销程度并非偶然，而是项目天赋基因与硬核实力共同作用的必然结果，825新政刺激下，项目更是火热。
“金茂府”系在上海向来是高品质的代名词，也因此成为二手之王！张江金茂府，更是金茂上海少有的低密洋房，浦东唯一的金茂府。
以金茂府5舒科技系统为基底，加上约1.6容积率低密洋房+高配装标+约3.1米层高+约1800㎡泳池会所等buff叠满，张江金茂府的品质超级抗打！
建面约138㎡4房户型，均价约6.9万/㎡，总价约900万级，这是张圈总价千万之内唯一在售的“真改善”新盘。
约60万方大城规划，将为张江精英提供一种国际化、低密舒适、潮流文艺的独特生活方式。
项目对望张江科学之门双子塔，处在21号线（在建）和机场联络线黄金支点，坐享张江科学城与国际旅游度假区双重国家级战略规划，约20万方横沔古镇超级规划即将全面启动，高能级配套即将兑现，成长潜力更是不可限量！
张江近年来的发展堪称全球科创圈的“现象级高调时刻”，多项突破不仅改写了科技史，更重新定义了未来城市的进化路径：
张江用一个个“全球首个”、“国际首创”的突破，向世界证明：真正的科技高地，永远在创造未来、不断进化！
副中心核心区选在了现在“张江之门”的这一个位置。张江金茂府所在的横沔也被纳入了张江。
浦东东西城镇发展轴与南北科学技术创新轴的两轴交汇之处。左手科学城“大脑”、右手迪士尼“烟火”，多重战略利好集聚之下，张江金茂府成为无法替代的张江精英生活优选人居。
南北贯穿张江科学城的21号线（在建中），则进一步打通项目与张江的价值链条。
21号线年年底实现通车运营，与项目交房时间大致相同，项目交房后就可以直接享受地铁通勤的便利！✅张江金茂府售楼处电话：✅︎✅︎✅
✅张江金茂府营销中心热线（官方预约看房热线）这中间还包括涵盖居住、商业、生态等多重业态的
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多年来，浦东新区一直被诟病缺少浦西的那种城市体验感，规划上称之为“有区无城”：也就是有园区、有住区，却没有城市街区。
从“园区”到“城”，绝对不能小看这一字之差。这体现的是发展重心从100%产业，变成更注重营造好的生态环境、生活体验和城市配套服务，这样才可以留得住这些全球顶尖人才。
因此，对“生态基底的系统性重构”，就是张江对标打造“中国硅谷”的关键一步。
张江现状缺少绿化，园绿地数量少、分布不均，绿地游憩功能不足，大多为沿河、沿路的防护林地和，空间开放性、活动性不足，公园区附属绿地未予开放。
最典型的就是被誉为“硅谷之都”的圣何塞，不仅是全球科学技术创新的心脏地带，拥有数量庞大的科技公司总部和研发中心，更是拥有超过200个城市公园；
其中，更是有一条总长度约32公里，宽度在200-400米的Coyote Creek廊道穿过整片区域，
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这条G13生态绿带是规划宽度约500米、长约8公里的连续绿色廊道，串联张区与迪士尼度假区；在宽度上比Coyote Creek廊道还要更胜一筹。“重构”生态基底 + “迭代”豪宅产品
紧邻Coyote Creek廊道范围的常青谷（Evergreen）区域，正是圣何塞乃至整个硅谷最著名的顶级豪宅区之一。
直接服务于在圣何塞市中心及周边科技走廊工作的顶级高管、成功创业者、风险投资家。
同样的科创实力、同样的生态潜力、同样的豪宅迭代，意味着张江科学城与横沔这条G13生态绿带将在这里孕育同样顶级的居住资源，提供给这里的全球顶尖人才。✅张江金茂府售楼处电话：✅︎✅︎✅
既能快速接入硅谷的科创网络，又能退回到依托重构生态打造的宁静、私密、高品质的居住环境中。
，就已经享受如此带动了；而如今张江真正想要的是打造一个生态环境优美宜居的“内庭院”。
所以在如此旺盛的需求下，张江规划在横沔这里打造了一大片绿意盎然的生态宜居片区，结合古镇商业和最新的科技住宅社区，在真正的张江中轴线上打造一小片“张江版的圣何塞”。✅张江金茂府售楼处电话：✅︎✅︎✅
实际上，放眼整个张江科学城内部，大片的生态空间就只规划了这一处。眼下的张江，正在以世界级生态网络重塑城市基因，为高端人居提供稀缺自然禀赋。
不仅如此，这一片生态绿廊其实还是整个上海中部的一条主要的生态通风廊道，规划上称为“G13生态间隔绿带”。
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可见，这条生态绿带的规划功能和初心就是把生态绿地和凉爽空气带入浦东新区的中心城区，如今又被张江科学城用作为张江的精英们、科学家们生活服务配套的“内庭院”高端社区，真正的完成“科创在园区、生活在绿廊”的“中国硅谷”。✅张江金茂府售楼处电话：✅︎✅︎✅
金茂府的业主群里流传这样一句话：住过金茂府的科技住宅，就很难再住其他的房子
上海的每一座金茂府，都是区域二手房价的引领者，代表着未来的价值高度，产品力之强经受住了起时间的考验。
根据我们的统计，浦东所有住宅新盘，包括尾盘项目及尚未入市的宅地，共70余个，其中容积率低于等于1.6的低密项目，占比约20%
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✅张江金茂府售楼处电话：✅︎✅︎✅✅张江金茂府营销中心热线（官方预约看房热线）此外，项目还配备
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而且，洋房的得房率天然高于高层，所以项目建面约138㎡的4房，从实得面积上大致相当于一般高层住宅145㎡左右户型
一个没有独立玄关，客厅面宽低于4米，次卧只能勉强放张床，北次卧甚至只能做榻榻米的紧凑房型，没有资格谈“真改善”。
从入户玄关、餐厅旁凹槽空间、专门的家政储物间、主卧门口预留空间，再到主卧次卧书房的飘窗，满载的收纳空间，承载的不单单是物件，更是从容有序的幸福感。
a、功能用途：居住用房（小区、高品住宅）、工业用房（厂房、仓库）、商业用房（门面、商场）、办公用房（写字楼）、行政用房（军事、学校等单位用房及城市）；
c、用途：居住用地、商业服务用地、工业用地、仓储用地、市政公共设施用地、交通用地、绿化用地、特殊用地等；
出让：从国家有偿取得使用权，方式：协议（如200-250万／亩）、招标（提出底价，依据使用用途和价格取得）、拍卖（价高者竟得，不违法的前提下，通过正规渠道取得）；
c、三级市场：房屋在消费市场的再次流通，包括：买卖、抵押、转让、租凭（二手房）；
地上权：指以支付租金为代价在他人土地上建筑房屋的权利，它的实质就是土地使用权；
抵押权：指土地使用权获得者在其有效的有效期内有以土地作抵押获取银行贷款或其他担保的权利；
二书：〈质量保证书〉、〈使用说明书〉、两书可当作商品房买卖合同的补充约定，并且是房地产开发企业在商品房交付使用时向购房人提供的对商品房住宅承担质量责任的法律文件和保证文件。
指以购房合同或房屋产权作抵押获得购房贷款的方式。即购房者在购房时，向银行提出担保的质押文件，在银行审核通过后，取得房屋总价的部分贷款，依抵押约定，按期按时间段向银行偿还贷款本息，并提供房地产作为偿还贷款的担保（一般的购房合同和产权证作为抵押，住房：七成二十年；门面：五成十年或六年十年）。
“全称住房公积金”，指城镇住房制度改革中，国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企事业单位及其在职职工按国家规定缴存的，专项用于住房消费的资金（门面不行）。缴存比例：均不能低于职工上一年度月平均薪资的5％，有条件的城市，可以适当提高缴存比例；缴存方式：一是由职工个人缴存；二是由职工所在单位缴存；
包括：A、征地和拆迁补偿费；B、勘察设计和前期工程费；C、建安工程费；D、居住小区基础设施建设费；E、管理费；F、贷款利息；G、税金；
指建筑物外墙（柱）勒脚以上各层外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等。
指商品房按套出售，其销售面积为购房者所购买的套内建筑面积与应分摊面积的共有建筑面积之和。
指住宅各层面平中，直接供住户生活使用的净面积之和（在住房买卖中，一般不采用使用面积来计算价格）。
指商品房销售中应分摊计入销售面积的商品房中公共建筑空间的面积，由两部分所组成：一）室内外楼梯、内外廊、公共门厅、通道、电梯、配电房、设备层、设备用房、结构转换层、技术层、空调机房、消防控制室、为整栋楼层服务的值班警卫室，建筑物内的垃圾房以及突出屋面有围护结构的楼梯间、电梯机房、水箱间等；二）套单元与公用建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积。公用建筑面积分摊系数：公用建筑面积／套内建筑面积之和。
指商品房套内各部分建筑面积的总和。套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积
总建筑面积／总用地面积（多层容积率大致为3，高层为5，超高层为7，别墅为0.3-0.45左右、容积率越低，居家环境越好、单价高、品质高；容积率越高，单价低、品质低）
指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。公式：植被垂直面积／占地面积＊100％
14、绿地率：所有住宅各类绿地面积与住宅总用地面积的比例。新区建设中不应低于30％，旧区改造时不宜低于25％（不包括屋顶、晒台的人工绿地）。
套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积套建筑面积＝套内建筑面积＋分摊的公用建筑面积
指能够用于绿化的土地面积，不包括屋顶绿化、垂直绿化和覆盖土小于2平方米的土地。
指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，适合大规模工业化施工，效率较高，承重墙在梁柱，墙面可以自由打通。其次还有：砖木结构、钢筋混凝土、框简结构、钢体结构等。
指房屋能够维持正常使用的年限，与设计的标准、建筑的材料、实施工程质量、使用状况、维护保养相关。钢筋结构：60-80年砖混结构：40-60年砖木结构：30-50年其他：15年以下
1平方公里＝100万平方米（km2）1公顷＝1万平方米（hm2）1公顷＝15亩1亩＝667平方米
在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质和要求做基础设施，房屋建筑的活动。它包括从定点选址到交付使用的全过程，由征地与拆迁安置、规划设计、供水、排水、供电、通电讯、通道路、绿化、房屋建设等多项内容组成。
由买得土地使用权的发展商，对土地进行平整，修路铺设上下水管道及热力网，然后建造各种类型的房屋以及公共设施。
指先将生地开发成熟地（具备使用条件），然后再进行拍卖和出租，由买地者去建造房屋。
包括取水工程、输水工程、净水工程、配水管网（上下水道），排水管网（下水道）、污水处理、排放工程。
指作为土地所有者的国家，对自己所有的土地依法享有占有、使用、收益和处分的权利。
指农村劳动群众集体经济组织，在法律规定范围内对自己所有土地享有占有、使用、收益和处分的权利。
指含有法律意义上和经济意义上的所有权双重含义。法律意义：土地所有者将土地当做自己的财产，并将其实行占有、垄断、拥有对土地支配的权利。
2）首期购房款（不低于30％，二次购房者首付不低于40％）购房人已付购房款收据原件及复印件；3）购房者或配偶单位的工资收入证明；
4）与开发商签订的购房合同；5）开户银行开户的活期存折并含有3个月的按揭款；
1）保险费（保险费率1-10年0.5‰、11-20年0.45‰贷款额）（交保险公司）；
4）备案登记手续费，每份合同20元（交房地产局）；5）印花税，每份合同10元（交房地产局）；
它是一个精彩、特殊的、无处不销售、人人都使用、升值空间大、有趣、自由、有成就感、锻炼人，上不封顶收入的一个较灵活、广泛、综合性的一个行业。
3、行动过程：执行---核心价值---中程目标---短期目标---每日工作计划
（低于2.2米的车库，杂屋没有产权），建筑如配套游泳池、车库等不算面积）；
称之购买圈或商势圈，指在一定的经济区域内以商场或商业区为中心向周围扩展形成的辐射力量，对顾客吸引而形成的一些范围或区域。分为：核心商圈：以大型商场为中心，人口占60-80％，价格高；次级商圈：拥有客户占20％；
1）价格组成＝土地成本价格＋建安成本＋利润＋管理费用（国民生产总值，DTP指数、房地产政策、法律和法规）；
2）影响房地产因素：开发商实力、经济态度、地段、交通、旁边的环境、配套设施、绿化、升值、政府规划、潜力、客户定位、产品设计、物业管理、市场供求、品牌、销售技巧、自然环境不可复制；
3）影响每一栋单位的价格因素：楼层层高、户型、朝向、景观、外围功能、面积、建筑结构；
4）多层：7层以下，金三银四铜五六；高层：7层以上，越往高上走价格越高，越往上景观越好；5）影响商铺：升值潜力、地段、交通、配套、市场、定位（业态定位）、消费群、品牌、人流量、物业管理。针对每一个铺位影响因素：位置、面积（面积小、面积花钱的那群人多，价格高）、楼层、铺型（柱、开间、阻挡）、配套设施。
3）如果客户已拿了资料时，你顺着他资料内容一条条讲解下去，然后合上递给他；
a）产品调查：规模、占地面积、铺位、功能定位（做什么，业态定位）、铺型、配置（电
c）价格调查：销售价格、均价、不同楼层差价、付款方式、租金价格（临街与内街价格）；
具体调查方式：问卷、街访（入户走访、单层、左手入门、双手右手入门）、专家访谈、市场客户访谈；
具体配套调查：医院、银行、超市、休闲场所、酒店、学校、交通（人流、车流、公交车、长途车）
风水宝地：依山伴水，龙脉（建筑物的朝向的阴阳取舍。阴：山之南、水之北；阳：山之北、水之南；龙椅之地：绿色是生命色；中纬度：夏吹东南风、西南风）
16、产权证：土地使用证、房产证（集资房是没有产权证的，福利房是有产权证，可以转让，在国家允许的年限内可以转让、出租）。
周边所表现的元素：生态、人文、地理、交通。一个楼盘的环境包括：绿化、交通、密度、配套设施、日照、朝向。
昂贵、便宜1）加权比较法：在价格上及对手比较加X％或减X％，不超过1；如对方1000元／㎡＋1000元／㎡＊10％＝1100元／㎡；反之1000元／㎡-1000元／㎡＊10％＝900元／㎡；
2）盈亏平衡法3）经验评估法：根据以往经验来测标，价格阻力位针对顾客来说，内容有：均价、起价（作用，降低入市门槛、一般是低开高涨，只对于大型楼盘、而小规模楼
盘不宜采用低开高走）、最高价（最好的楼层肯定是最高价）、垂直价格（一般金三银四铜五铁六，超过27米空气质量越差）、价格的可塑性（有品牌价值的空间）、目标价格（自我实现的价格）。
内部认购：二八理论：好5％、次15％、差80％；三七理论：好10％、次20％、差70％；
公开销售：用于调节控制销售进度，先销次的，留下一部分好的，用于最后冲刺。
包括：强销期（寻找热销势头）、持销期（也叫调整期，合理的安排）、冲刺期、扫尾期。
2）图纸：设计的具体方案，采光通风是不是满足国家规定，规划、设计院做出详细的调查，研究；
营销手法：营销突围，侧翼进攻，通路卡位，最多客户消费场所。如俱乐部、酒吧、歌舞厅、高尔夫、通过派人进入上述场所与期接触、吸引顾客、实行营销，节省广告费及其它费用。
3）中档小区3；4）低档小区4；一类小区：公共基础设施布局完整，整个环境良好；
二类小区：公共基础设施布局完整，环境不良好；三类小区：公共基础设施布局不完整，环境差
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